KENDAL, Cakrawala – Di sebuah sudut pesisir utara Jawa, tepatnya di Desa Kartika Jaya, Kabupaten Kendal, sebuah narasi ekonomi baru tengah terukir. Ini bukan sekadar cerita tentang hamparan tanah, melainkan saga tentang potensi emas yang tersembunyi, menunggu sentuhan tangan investor yang berani melihat jauh ke depan. Ini adalah kisah tentang bagaimana sebidang lahan, yang kini mungkin masih berupa tambak, bisa bertransformasi menjadi aset bernilai miliaran, didorong oleh ambisi besar pemerintah dan swasta dalam membangun Kawasan Industri Seafer (KIS).
Jejak Sang Lokomotif Ekonomi: Dari KIK Menuju KIS
Kendal bukanlah nama baru dalam peta investasi Indonesia. Kawasan Industri Kendal (KIK), yang lahir dari kemitraan strategis Indonesia-Singapura, telah lama menjadi magnet. Sejak diresmikan oleh Presiden Joko Widodo dan Perdana Menteri Lee Hsien Loong pada 2016, KIK telah tumbuh menjadi kota industri terintegrasi yang menjanjikan ratusan ribu lapangan kerja. Status Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) yang disandangnya sejak 2019, lengkap dengan insentif fiskal dan non-fiskal, telah membuahkan hasil nyata: realisasi investasi Kendal mencapai Rp 14,2 triliun sepanjang 2024, tertinggi di Jawa Tengah.
Namun, mata para pemburu peluang kini tertuju pada tetangga KIK yang lebih muda, Kawasan Industri Seafer (KIS), di Desa Kartika Jaya. Dengan luas terencana 1.285,56 hektar, KIS bukan proyek sembarangan. Ia telah digariskan sebagai Proyek Strategis Nasional (PSN) berdasarkan Peraturan Presiden No. 79 Tahun 2019 dan Kawasan Strategis Nasional Kawasan Peruntukan Industri (KSN KPI) Patebon. Sebuah stempel yang menjamin dukungan penuh dari pusat, memuluskan jalan bagi pembangunan infrastruktur raksasa yang akan menjadi urat nadi kawasan ini.
Bayangkan saja: sebuah pelabuhan laut dalam yang akan beroperasi penuh pada 2029, mampu menampung kapal-kapal raksasa pengangkut ekspor. Jaringan utilitas lengkap mulai dari pasokan air baku 1.000 liter/detik, listrik 700 MVA, hingga pipa gas 169,58 MMSCFD. Nota Kesepahaman (MoU) dengan raksasa seperti PLN dan Pertagas sudah di tangan, bukan lagi sekadar wacana. Semua ini adalah fondasi kokoh yang akan mengubah lanskap Desa Kartika Jaya, dari desa pesisir biasa menjadi gerbang industri berorientasi ekspor.
Bisikan Teori Ekonomi: Apresiasi Nilai yang Logis
Di balik gemuruh pembangunan ini, ada bisikan teori ekonomi yang menguatkan keyakinan para investor: Land Value Capture (LVC). Konsep ini sederhana namun powerful: setiap investasi infrastruktur publik yang masif—jalan tol, pelabuhan, jaringan utilitas—secara inheren akan meningkatkan nilai lahan di sekitarnya. Lahan yang semula terpencil menjadi mudah diakses, lahan yang tak berdaya menjadi produktif, dan daya tarik investasi pun melonjak. Ini bukan spekulasi kosong, melainkan konsekuensi logis dari perbaikan fundamental ekonomi.
Bahkan, pengembang KIS sendiri telah menghitungnya. Mereka memproyeksikan Internal Rate of Return (IRR) sebesar 19% dengan periode pengembalian (Payback Period) 9 tahun untuk investasi kumulatif Rp 5 triliun. Angka-angka ini adalah validasi eksternal yang meyakinkan, sebuah bukti bahwa proyek ini dirancang untuk menguntungkan, dan investor lahan individual akan turut menikmati gelombang apresiasi nilai yang diciptakannya.
Dari Rp 60 Ribu Menjadi Jutaan: Lompatan Nilai yang Fantastis
Inilah bagian yang paling menarik bagi investor: kesenjangan nilai yang menganga. Saat ini, harga lahan mentah di Desa Kartika Jaya, dengan status Sertifikat Hak Milik (SHM), masih bisa ditemukan di kisaran Rp 60.000 per meter persegi. Namun, bandingkan dengan harga lahan industri di sekitar KIK yang sudah mapan: di Kaliwungu, harganya bisa mencapai Rp 750.000 hingga Rp 1.500.000/m². Bahkan, di dalam Kendal Industrial Park (KIP) Brangsong, angkanya menyentuh Rp 1.900.000/m². Rata-rata harga pasar lahan berzona industri di Kendal kini berada di angka Rp 1.600.000/m².
Kesenjangan inilah yang menjadi inti peluang. Lahan yang dibeli seharga Rp 60.000/m² memiliki potensi untuk dijual kembali dengan harga puluhan kali lipat setelah diurug, diurus perizinannya, dan tentu saja, setelah KIS benar-benar berdenyut.
Mari kita hitung kasar untuk sebidang lahan 1 hektar (10.000 m²):
- Biaya Akuisisi Awal: Rp 600 juta (10.000 m² x Rp 60.000/m²)
- Biaya Pengurugan: Ini adalah investasi terbesar. Jika diasumsikan lahan tambak memerlukan urugan 1 meter dengan biaya rata-rata Rp 110.000/m³, maka totalnya mencapai Rp 1,1 miliar. 10
- Biaya Perizinan, Notaris, dan Pajak: Tambahkan sekitar Rp 39 juta untuk izin pengeringan tanah (Rp 300/m²), biaya notaris, dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
- Total Investasi Awal Diperkirakan: Rp 1.739.050.000.
Kini, bayangkan lahan 1 hektar itu, yang telah diurug dan berstatus industri, dijual kembali seharga Rp 1.600.000/m².
- Potensi Harga Jual Kembali: Rp 16 miliar.
- Setelah dikurangi pajak penghasilan penjual (2,5% dari harga jual), laba bersih yang bisa diraup mencapai Rp 13.860.950.000.
- Ini menghasilkan Return on Investment (ROI) yang mencengangkan: 797,04%.
Jika penjualan ini terealisasi dalam 3-5 tahun setelah Ground Breaking KIS yang ditargetkan April 2025, maka ROI tahunan rata-rata bisa mencapai hampir 200%. Sebuah angka yang membuat banyak instrumen investasi lain terlihat lesu.
Jalan Menuju Keuntungan: Sebuah Rundown Strategis
Bagi investor yang ingin menapaki jalan ini, ada beberapa fase krusial:
- Fase Akuisisi (Awal 2025): Ini adalah jendela untuk mendapatkan lahan mentah dengan harga terbaik. Kuncinya adalah uji tuntas mendalam: pastikan lahan memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM) yang bersih dan berada dalam zona Kawasan Peruntukan Industri (KPI) Patebon. Perkirakan dengan cermat biaya akuisisi, pengurugan, perizinan pengeringan, notaris, dan pajak pembeli (BPHTB). Selesaikan proses pembelian dengan bantuan notaris/PPAT, pastikan semua pajak dan biaya legal terpenuhi.
- Fase Persiapan dan Peningkatan Nilai (2025-2027): Setelah akuisisi, langkah selanjutnya adalah “mematangkan” lahan. Pengurugan adalah prioritas utama, mengubah lahan basah menjadi fondasi kokoh untuk industri. Pada fase ini, investor harus memantau ketat setiap perkembangan KIS: mulai dari Ground Breaking pada April 2025, pembangunan pelabuhan yang direncanakan 2025-2027, hingga pemasangan jaringan utilitas. Setiap tonggak pembangunan ini akan menjadi katalisator kenaikan nilai lahan Anda.
- Fase Kapitalisasi Keuntungan (2028 dan Seterusnya): Inilah saatnya menuai hasil. Ketika infrastruktur KIS mulai beroperasi penuh dan semakin banyak industri berdatangan, permintaan lahan akan melonjak. Investor dapat memilih untuk menjual kembali lahan yang telah dipersiapkan dengan harga premium, atau mengembangkan sendiri menjadi fasilitas industri (misalnya, gudang, pabrik kecil, atau ruko industri) untuk disewakan kepada penyewa. Model ini menawarkan pendapatan pasif yang stabil dan pengembalian modal dalam jangka panjang, sejalan dengan proyeksi IRR 19% dari pengembang KIS. Tentu, jangan lupakan kewajiban pajak penghasilan penjual sebesar 2,5% dari total harga jual.
Menjelajahi Risiko di Tengah Peluang
Setiap investasi besar selalu diiringi risiko. Penundaan perizinan atau perubahan regulasi, meskipun KIS adalah PSN, tetap menjadi bayangan. Fluktuasi pasar properti atau kondisi ekonomi tak terduga juga bisa mempengaruhi harga jual. Keterlambatan pembangunan infrastruktur utama KIS, seperti pelabuhan atau jalan akses, dapat memperpanjang periode pengembalian investasi. Dan, jangan lupakan biaya pengurugan yang bisa membengkak jika kondisi lahan lebih menantang dari perkiraan. Bahkan, status Desa Kartika Jaya sebagai area konservasi mangrove juga perlu diperhatikan, meskipun AMDAL kawasan sudah diurus.
Namun, risiko-risiko ini dapat dimitigasi. Uji tuntas yang mendalam sebelum membeli, pemantauan ketat terhadap perkembangan KIS, dan pandangan investasi jangka menengah hingga panjang adalah kunci. Melibatkan ahli properti dan hukum lokal juga sangat disarankan.
Kendal: Sebuah Undangan Investasi
Kisah Kendal dan Kawasan Industri Seafer adalah undangan bagi investor yang mencari peluang di tengah geliat ekonomi Indonesia. Ini bukan sekadar membeli sebidang tanah, melainkan berinvestasi pada sebuah visi pembangunan yang didukung penuh oleh negara. Dengan potensi keuntungan yang luar biasa dan landasan ekonomi yang kuat, tanah di Desa Kartika Jaya, Kendal, benar-benar berbisik emas bagi mereka yang berani mendengarkan.
